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东莞为何出台楼市限购限售新政?

2020年07月28日 16:38 来源:南方日报 未经授权 不得转载
  东莞为何出台楼市限购限售新政?
 
  重点保护刚需、打击投机行为及过度需求
 
  7月25日,东莞深夜出台限购限售新政,非东莞户籍买首套房需连交1年社保,商品房入市交易时限从办证后2年延长到3年。
 
  限购限售新政一出,激起社会各界强烈反响。东莞楼市迅速降温,在短短几天里,很多二手房降价10%。有业内人士评价:东莞房地产政策的严厉度已和一线城市趋同。
 
  从6月底开启为期两个月的房地产市场乱象整治,到7月2日加强商品房销售价格指导监管,到7月15日加强商品房网签信息公开,再到7月25日出台限购限售新政,短短一个月里,东莞这座制造业名城,展开了一场与房地产乱象的“殊死搏斗”。
 
  最终,限购限售新政遏制了住房炒作,保障了本地刚需住房需求,吸引更多人才落户东莞。这不仅贯彻了“房住不炒”的定位,更有利于制造业名城引才留才。
 
  深夜新政▶▷
 
  二手房限购+3年限售
 
  25日凌晨0:00,东莞市住房和城乡建设局、公安局、自然资源局、不动产登记中心等单位联合发布《关于进一步促进东莞房地产市场平稳健康发展的通知》,出台楼市限购限售新政,非东莞户籍买首套房需连交1年社保,买第二套房需连交2年社保,商品房入市交易时限从办证后2年延长到3年。通知自印发之日起施行。
 
  东莞提出,调整商品住房限购政策。自通知施行之日起,非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的(新建商品住房或二手商品住房,下同),须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明;购买第二套商品住房的,须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的,暂停向其销售商品住房。
 
  东莞调整商品住房转让年限。自通知施行之日起在本市行政区域内购买的商品住房(以网签时间为准),须取得不动产权证满3年后方可交易转让;调整住房公积金贷款政策,对于异地缴存住房公积金的职工,在东莞购房申请住房公积金贷款的,职工本人或其配偶须为本市户籍。
 
  东莞还将试点建设“三限房”,在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块,建设“限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。
 
  此外,通知还提出,将加大住宅用地和住房供应力度,加强商品住房价格监管,规范房地产金融秩序和市场交易秩序,加大房地产信息公开力度,加强宣传舆论引导。
 
  今年上半年,东莞房地产开发投资346.54亿元,增幅比一季度提高11.6个百分点,实现回正。商品房新开工面积605.73万平方米,同比增长46.2%。限购限售新政出台后,将促进东莞房地产市场平稳健康发展,助力东莞民生保障和经济复苏。
 
  楼市降温▶▷
 
  四季度供需或扭转
 
  这半年来,东莞部分区域的房价像“过山车”一样,经历了戏剧性的陡涨陡跌。
 
  在东莞松山湖某楼盘的一套二手房,2018年上架,当时报价5500万元。今年3月,疫情全面暴发,这套二手房降价到4500万元。然而最近几个月,东莞二手房价迅速上涨,该二手房挂牌价也回升,于7月17日升至5000万元。如今,东莞限购新政一出,7月25日,这套二手房的报价又修改为4500万元,10天不到直降500万,重新跌至低谷。
 
  受新政影响而选择降价出售的二手房,在东莞不是个例。
 
  在楼市降温的趋势下,房地产开发商、二手房业主和购房者,需要如何理性应对?一名业内人士认为,各方都需要更加理性,回归到商品本身的价值。
 
  根据合富置业的统计数据,2020年,东莞二手住宅上半年共录得12859套成交,成交面积138.73万平方米,两者同比分别下滑15.7%和14%。一方面价格猛涨,另一方面成交量下降,这也反映出了房地产市场的不理性。
 
  对于开发商,这位业内人士建议,需要认清当前的形势,及时调整对市场的预期。新政看似对新房影响不大,其实会改变市场的供求关系。上半年受疫情影响,很多房地产项目建设放缓,加上大量购买力涌入,房地产市场供不应求。随着建设进度加快,限购减少了购房的有效需求,预计在今年第四季度,房地产市场就会出现供求平衡甚至供过于求的局面。建议房地产开发商在条件允许的情况下,尽快推售,不宜等待观望。在高房价和政策调控叠加的情况下,购房客户的群体结构会发生很大变化,开发商更要加强对客户群体的盘点。
 
  对于二手房业主而言,这位业内人士认为,东莞上半年二手房价的快速上涨,需要较长时间来消化。限购政策出台后,很多二手房将降价销售。随着时间的推移,这种降价幅度可能进一步增大。建议有售房意愿的二手房业主尽快出售。同时,当前中介市场鱼龙混杂,行业不够规范,建议业主选择品牌强、信誉好的中介,避免上当受骗。
 
  对于购房者而言,尤其是刚需购房群体,东莞限购新政是一个福音。购房者不能被外部环境误导,而要回归到商品的价值本身,通过楼龄楼况、开发商和物业品牌、学校商业交通配套等要素,合理考量商品价值。与上半年楼市过热导致的卖方市场不同,下半年将会转变为买方市场,会有更多的楼盘投放市场,这也给了购房者更大选择空间。
 
  深远影响▶▷
 
  利于稳定二手房价
 
  易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海认为,深圳限购新政是户籍与社保资格双限制,东莞依然是对非东莞户籍的社保单项限制,那这就要看东莞的产业基础是否足够吸引人才落户东莞,从而直接打破新政门槛限制。
 
  合富研究院高级分析师李兴旺认为,此次政策重点是限制非户籍人口的购房行为,重点保护了刚需,有效地打击了投机行为及过度需求,新政是“房住不炒”的贯彻,避免了过度的资金流入二手房市场,利于稳定东莞二手房价,使之回归健康与理性。新政将可能激发市民入户需求,预计今年东莞户籍人口将会加快增长。
 
  一位业内资深人士认为,限购新政稳定了东莞的房价,有助于东莞吸引人口流入、改善人口结构,尤其是对具有刚需住房需求的年轻人才,将会更加倾向于在东莞落户。
 
  地产经济学家邓浩志分析,一直以来,东莞调控重点都只是落在新房,二手房是长期不限购,这也让不少投资投机资金借到进入了东莞楼市。这次东莞把二手房的“漏洞”堵了。这将把一大批投资东莞楼市的资金挡在门外。
 
  近年来,东莞连续多年稳居新一线城市榜单,经济实力与城市品质不断提升。与一线城市趋同的限购政策,将有助于稳定东莞房地产市场,有利于经济发展和招才引才。(记者 吴擒虎 策划:黄少宏)
 
原标题:东莞为何出台楼市限购限售新政?
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